Als na biedingen en onderhandelingen een akkoord is bereikt met de kopers, worden alle afspraken die tijdens de onderhandelingen zijn gemaakt, door de makelaar vastgelegd in de koopovereenkomst. De koopovereenkomst is echter een juridisch document en daardoor is het niet altijd even makkelijk voor iedereen te begrijpen wat er staat. In dit artikel geven wij een eenvoudige uitleg over de inhoud van de koopovereenkomst.
Makelaars gebruiken in de regel een standaard modelovereenkomst die is geaccepteerd door de 3 brancheverenigingen (NVM, VBO en Vastgoed Pro). De basis van elke koopovereenkomst is dus bijna altijd gelijk en zaken worden alleen gewijzigd of ingevuld.
Elke koopovereenkomst start met de gegevens van de koper(s) en van de verkoper(s). Daarna wordt in de artikelen 1 tot en met 20 beschreven wat de verkoper(s) en koper(s) met elkaar overeenkomen.
Artikel 1: Verkoop en koop
In dit artikel worden de gegevens van de woning ingevuld, zoals de straat, het huisnummer, de gemeente en hoe het adres kadastraal bekend staat. Ook wordt vermeld de grootte van de perceeloppervlakte, ofwel de grootte van de grond waarop de woning staat en bij de woning hoort.
In dit artikel wordt vervolgens, en niet geheel onbelangrijk, de overeengekomen koopsom vermeld. Bij de koopovereenkomst hoort ook een zogeheten Lijst van Zaken (zie ook ons artikel: De Lijst van zaken: wat hoort er bij de overname van een koopwoning) waarin is opgenomen welke zaken bij de koop zijn inbegrepen en voor welk bedrag deze mee verkochte (roerende) zaken worden overgenomen.
N.B.: Artikel 1 kent twee opties: A. Eigendom en B. Erfpacht.
Erfpacht is een exclusief recht op het gebruik van een onroerende zaak, meestal een stuk grond. En de vergoeding die hiervoor betaald moet worden is het zogeheten erfpachtcanon. Bij optie B. Erfpacht kent artikel 1, sub artikelen 1.2 t/m 1.4. Deze artikelen beschrijven welke erfpachtvoorwaarden van toepassing zijn, de geldigheidstermijn van het recht van erfpacht en hoe de betaling van het erfpachtcanon plaatsvindt/ heeft plaatsgevonden.
Artikel 2: Kosten, Overdrachtsbelasting
Artikel 2.1
Om te beginnen staat hierin wie de kosten voor de notaris, het kadaster en de overdrachtsbelasting betaalt. Deze zijn bij een bestaande woning eigenlijk altijd voor de koper (‘kosten koper’). Makelaarskosten en hypotheekkosten vallen hier overigens niet onder. Daarna staat in dit artikel wie de notaris mag aanwijzen. In de meeste gevallen is dit de koper, maar dat is maar net hoe het is afgesproken.
Artikel 2.2
Dit artikel is van toepassing als de woning korter dan 6 maanden van vorige eigenaar is gewisseld. Dan geeft de belastingdienst de eerder betaalde overdrachtsbelasting terug. Standaard is eigenlijk dat je afspreekt dat de verkoper dan recht heeft op dit geld (want die heeft het destijds betaald). De overdrachtsbelasting die terugkomt wordt echter door de belastingdienst verrekend met de overdrachtsbelasting die de koper moet gaan betalen. De belastingdienst keert de vorige overdrachtsbelasting dus uit aan de koper, terwijl de verkoper er eigenlijk recht op heeft. Daarom regelt dit artikel dan dat de koper het voordeel dat hij van de belastingdienst ontvangt, uitkeert aan de verkoper.
Artikel 3: Betaling
Alle betalingen lopen via de notaris. De notaris ontvangt de koopsom en beheert dat tijdelijk op een speciale ‘derdenrekening’. In dit artikel staat dat de verkoper er mee instemt dat de notaris het overblijvende restant van de koopsom – na o.a. aflossing van de hypotheek - pas overmaakt aan de verkoper, als zeker is dat de woning vrij is van hypotheken, inschrijvingen en beslagen.
Artikel 4: Eigendomsoverdracht
Hier staat beschreven op welke datum de eigendomsoverdracht én bij welke notaris deze plaatsvindt. Ook staat erin dat de koper én verkoper alsnog samen kunnen besluiten tot een andere datum voor de overdracht.
Artikel 5: Bankgarantie/ Waarborgsom
Dit artikel is erop gericht om de verkoper een bepaalde zekerheid te bieden dat de koper zijn koopverplichting nakomt. Een bankgarantie of waarborgsom van 10% van de koopsom is daarbij gebruikelijk.
Een bankgarantie (art 5.1) is een verklaring van de bank waarin garantie wordt gegeven dat de bank het beschreven bedrag van de bankgarantie zal uitkeren als de koper de woning niet afneemt. In plaats van een bankgarantie mag het bedrag ook als een waarborgsom gestort worden. (art 5.2) Gebruikelijk is om deze te storten bij de notaris.
Het is gebruikelijk dat de bankgarantie gesteld wordt binnen enkele dagen na het verloop van een eventueel financieringsvoorbehoud. Dit is meestal 4 tot 6 weken na het tekenen van de koopovereenkomst of maar hoe dat is afgesproken.
De waarborgsom die de koper vooraf betaalt, wordt uiteraard door de notaris verrekend in de eindafrekening, net zoals alle andere kosten die verrekend moeten worden (w.o. de notariskosten, de gemeentelijke belastingen, etc.).
Artikel 6: Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
Artikel 6.1
Dit is een artikel specifiek gericht op de koper en geeft aan dat het zijn verantwoordelijkheid is om te weten wat hij koopt. Met de ondertekening van de koopovereenkomst tekent hij ervoor dat de woning wordt overgedragen in de staat waarin het zich bevindt bij het aangaan van de koopovereenkomst. Dus ook met alle rechten, aanspraken, erfdienstbaarheden, kwalitatieve rechten, gebreken die erbij horen. Denk bijvoorbeeld aan een geldend recht van overpad dat een buurman heeft of leidingen van nutsbedrijven die onder de woning doorlopen.
Uiteraard moet de verkoper aan de koper vertellen wat hij weet over de eigenschappen en eventuele (feitelijke) gebreken van de woning. Dit gebeurt gebruikelijk door het verstrekken van beschikbare documenten, zoals het eigendomsbewijs, het kadastraal uittreksel en een vragenlijst over de woning die door de verkoper is ingevuld. Maar het is aan de koper om alle informatie/ documenten goed door te nemen zodat hij weet wat hij koopt. Kortom, er wordt dus van de koper verlangd dat hij tot op zekere hoogte onderzoek doet.
Ook staat in dit artikel dat de woning vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen wordt geleverd. Ofwel dat de verkoper de bestaande hypotheken moet aflossen en ervoor zorgt dat ze ook niet meer in de openbare registers staan ingeschreven. In de praktijk regelt de notaris dit laatste.
Artikel 6.2
Met dit artikel accepteert de koper alle zogeheten ‘bijzondere lasten en beperkingen’ die op de woning rusten. Het gaat hierbij om juridische beperkingen, zoals bijvoorbeeld een recht van overpad dat een buurman heeft of een wettelijk voorkeursrecht gemeente waarmee de verkoper de verplichting heeft het eerst aan te bieden aan de gemeente.
Hiervoor heeft de verkoper aan koper verteld wat hij weet over de woning en heeft de notariële akten verstrekt waarover hij beschikt.
Artikel 6.3
Dit artikel bepaalt dat de woning die wordt verkocht tijdens de eigendomsoverdracht ‘voor normaal gebruik’ geschikt moet zijn. De toiletten moeten goed doorspoelen, het warm water en de verwarming moeten het doen en er mag geen sprake zijn van een ernstige lekkage.
Uitgezonderd hiervan zijn gebreken die tijdens de koop al aan de koper bekend (of kenbaar) zijn gemaakt. Koop je een kluswoning waar helemaal niks meer naar behoren werkt dan zal de verkopend makelaar dit duidelijk aan je maken in de verkoopbrochure en tijdens de bezichtiging.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het ondertekenen van de koopovereenkomst is de verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten.
Artikel 6.4
De verkoper verklaart hier dat het hem wel of juist niet bekend is dat:
• De woning en of bodem verontreinigd is
• Er asbest is verwerkt
• Er een oude ondergrondse olietanks in de tuin ligt,
• En of er beschikkingen of bevelen liggen die vertellen dat bijvoorbeeld de grond gesaneerd moet worden.
Artikel 6.5
Dit artikel bepaalt dat de koper het recht heeft om de woning te inspecteren, net voordat de partijen naar de notaris gaan voor de sleuteloverdracht. Dit gebeurt eigenlijk ook altijd.
Artikel 6.6
Verkoper staat ervoor in dat er geen verbeteringen of herstelzaken door de overheid zijn opgelegd om aan de woning te verbeteren. Bijvoorbeeld als de boel ernstig verzakt is en de overheid heeft de eigenaar aangeschreven hier actie op te ondernemen.
Artikel 6.7
Is de woning een (rijks)monument of een beschermd stads- of dorpsgezicht, dan wordt dat hier vermeld. Belangrijk is om te onthouden dat je in dit soort gevallen niet altijd even makkelijk iets mag wijzigen aan de woning.
Artikel 6.8
De verkoper verklaart hier dat hij de woning niet aan iemand anders heeft beloofd te verkopen of hiertoe verplicht kan worden gesteld. Bijvoorbeeld omdat hij een koopoptie aan de buurman heeft gegeven.
Artikel 6.9
De verkoper verklaart hier ook dat het niet zo is dat hij zijn woning eerst te koop had moeten aanbieden aan de gemeente. Bijvoorbeeld omdat de gemeente plannen had met de grond.
Artikel 6.10
Als de woning is verhuurd, bepaalt dit artikel dat huurders van de woning, nog zaken uit de woning mogen verwijderen (binnen het wettelijk wegneemrecht) als zij de woning verlaten, en dat dit dus niet in de koop is inbegrepen. Een huurder geeft namelijk in beginsel het recht om die zaken mee te nemen die hij heeft aangebracht. Bijvoorbeeld een nieuwe magnetron of een regendouche.
Artikel 6.11
Dit artikel beschrijft dat als de koper tijdens de koop heeft begrepen dat de woning bijvoorbeeld 100 m2 groot is en deze is in werkelijkheid 90 m2 groot, dat de koper hier geen rechten aan kan ontlenen en geen geld kan eisen van de verkoper. De verkoper sluit hier een stuk aansprakelijkheid mee uit.
N.B.: Overigens houdt dit artikel in de praktijk geen stand. Uit jurisprudentie blijkt dat in veel gevallen zoals in dit voorbeeld, de koper vaak met succes wel een flinke vergoeding kan claimen bij de verkoper of zijn bemiddelaar, ondanks dit artikel. Het is dus van belang voor de verkoper dat de woning goed en in overeenstemming met de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen is opgemeten!
Artikel 6.12
Is er erfpacht van toepassing, dan verklaart de verkoper hier dat hij altijd netjes zijn jaarlijkse canon hiervoor betaald heeft.
Artikel 6.13
In dit artikel wordt nogmaals benadrukt dat als de verkoper aangeeft dat het hem bijvoorbeeld niet bekend is dat er asbest in de woning zit, niets zegt over wie het risico hiervoor draagt. Als er bijvoorbeeld wel asbest blijkt te zitten, dan kan de verkoper hiervoor nog wel aansprakelijk worden gesteld. Dit is o.a. de reden dat er aan het eind van een koopovereenkomst dikwijls nog verschillende (niet standaard) clausules zijn opgenomen (zoals de asbestclausule) waarmee aansprakelijkheid wordt uitgesloten.
Artikel 7: Feitelijke levering/ overdracht aanspraken
Artikel 7.1
Dit artikel beschrijft dat het eigendom van de woning feitelijk over gaat door overhandiging van de sleutels en het in bezit nemen van de woning. Dit gebeurt doorgaans bij de notaris tijdens de zogeheten juridische eigendomsoverdracht door ondertekening van de akte van levering.
Ook wordt hier beschreven hoe de levering plaatsvindt, namelijk vrij van huur-, lease- of huurkoopovereenkomsten en anders worden hier de lopende overeenkomsten opgenomen.
Mochten er nog huurders in zitten of installaties in de woning die gehuurd/geleased zijn, dan moet dat ook in dit artikel vermeld worden.
Artikel 7.2
Hier verklaart de verkoper dat de woning bij de feitelijke overdracht vrij is van aanspraken tot gebruik, netjes leeg en ontruimd is (behalve dan met alle zaken waarmee partijen in de Lijst van Zaken hebben afgesproken dat die achterblijven zoals bijvoorbeeld gordijnen, kasten etc.).
Artikel 7.3
Dit artikel beschrijft dat als de koopovereenkomst is getekend, de verkoper ervoor in staat dat de woning niet alsnog wordt verhuurd of dat er huur- en/of leasecontracten worden gewijzigd of aangegaan. Tenzij hij hier (schriftelijk) toestemming voor heeft gekregen van de koper.
Artikel 7.4
Het kan goed zijn dat de huidige eigenaar nog allemaal garanties op dingen in de woning heeft lopen. Misschien garanties op de nieuwe aanbouw, garantie op de nieuwe koelkast, garantie op de vloerisolatie, etc. In dit artikel wordt beschreven dat al deze garanties overgaan op de koper. Belangrijk is dat de verkoper alle garantieboekjes en liefst ook alle documentatie die hij heeft van dit soort zaken in de woning achterlaat voor de koper.
Artikel 8: Baten, lasten en canons
In dit artikel wordt aangegeven op welke datum de baten (bv. huren), de gemeentelijke belastingen, overige heffingen en verschuldigde erfpachtcanons (bij erfpacht) over gaan op de koper. Meestal is dat op de dag van de eigendomsoverdracht bij de notaris. De notaris zal dit allemaal precies uitrekenen en verrekenen op de zogeheten Nota van afrekening die de koper ontvangt en moet betalen.
Artikel 9: Hoofdelijkheid
Je koopt of je verkoopt vaak iets samen met je partner. In dit artikel wordt aangegeven dat na het zetten van de handtekeningen het volstaat je tot één van hen te richten. Je bent samen maar ook ieder afzonderlijk eraan gebonden om alle afspraken uit de koopovereenkomst na te komen. Kortom, je bent ieder hoofdelijk aansprakelijk. Dus koop je bijvoorbeeld samen een woning en ga je kort daarna uit elkaar, dan kan de verkoper de naleving van de koop van jullie beiden eisen.
Artikel 10: Risico overgang/ beschadiging door overmacht
Tussen het moment van het tekenen van de koopovereenkomst en de daadwerkelijke eigendomsoverdracht bij de notaris kan er van alles gebeuren waardoor de staat van de woning verandert. In dit artikel wordt beschreven dat de verkoper(s) tot aan het moment van de eigendomsoverdracht verantwoordelijk is voor alle risico’s en schade die er aan de woning kan ontstaan. Van een kapotte vaatwasser tot en met een gebroken ruit. De verkoper moet dan de schade herstellen/vervangen. Voor de verkopers is het dus belangrijk om de woning verzekerd te houden tot en met de dag van de eigendomsoverdracht.
Vanaf het moment van de eigendomsoverdracht bij de notaris zijn de kopers aansprakelijk. Als koper is het daarom belangrijk een opstalverzekering te hebben afgesloten op het moment van de eigendomsoverdracht. Dit kan overigens al ruim van tevoren geregeld worden.
Hier wordt ook beschreven wat er moet gebeuren in geval van overmacht (zoals bijvoorbeeld blikseminslag waardoor de woning erg beschadigd is). Er zijn dan 3 opties: de koop wordt ongedaan gemaakt, de schade wordt hersteld door de verkoper, of de koper accepteert met de uit de schade voortvloeiende rechten (verzekeringsgelden).
Artikel 11: In gebreke stelling/ ontbinding
Dit artikel bepaalt dat indien koper of verkoper zijn verplichtingen (zoals in de koopovereenkomst en wet) niet nakomt (wanprestatie) de ander de koopovereenkomst zonder tussenkomst van de rechter kan ontbinden. Daarnaast geeft dit recht op een schadevergoeding. De verkoper heeft de plicht om de woning te leveren op het afgesproken moment van de sleuteloverdracht en de koper heeft de plicht om de woning te kopen en te betalen.
Hierbij wordt vooropgesteld dat de wanprestatie altijd duidelijk moet worden vastgesteld. Hiervoor krijgt de nalatige partij als het ware nog een laatste kans. De nalatige partij moet eerst ‘in gebreke gesteld worden’. Dit gebeurt door een officieel bericht aan de nalatige partij waarin meegedeeld wordt dat deze zijn verplichtingen niet nakomt en waarin deze ook gesommeerd wordt alsnog binnen 8 dagen de verplichting na te komen.
Komt de nalatige partij na die 8 dagen zijn verplichting alsnog niet na, dan heeft de andere partij het recht de koopovereenkomst te ontbinden en een behoorlijk geldbedrag (namelijk 10% van de koopsom) te eisen.
Is de koper nalatig, dan heeft de verkoper al een stok achter de deur, want de koper heeft volgens artikel 5 namelijk 10% van de koopsom als waarborgsom (of bankgarantie) moeten storten (c.q. afgeven) bij de notaris. Neemt de koper niet af, dan deze dus een behoorlijk geldbedrag kwijt.
Ook bestaat nog de mogelijkheid om na het verstrijken van de 8 dagen, in plaats van ontbinding, alsnog nakoming van de koopovereenkomst te eisen. Om dit kracht bij te zetten, wordt dan met ingang van de 9e dag na de brief van ingebrekestelling, per dag een boete gevorderd van 3 promille van de koopsom (met een maximum van 10%) totdat de koopovereenkomst is nagekomen.
Artikel 12: Woonplaats
Dit artikel is vooral bedoeld als achtervang. Correspondentie ontvangen op het adres van de notaris, wordt geacht door elk van de partijen te zijn ontvangen. Is de andere partij moeilijk bereikbaar dan kan je deze juridisch gezien altijd via de notaris bereiken. Bijvoorbeeld in de situatie waarin de koper binnen de bedenktijd toch wil afzien van de koop, maar op de laatste dag van de bedenktijd, de verkopend makelaar of verkoper niet kan bereiken.
Artikel 13: Registratie koopovereenkomst
In dit artikel wordt beschreven dat ervoor gekozen kan worden om de koop (bij het ondertekenen van de overeenkomst) alvast in te schrijven in het kadaster. In praktijk wordt de keuze hiervoor voorgelegd aan de koper. Dit kost geld (ongeveer €200) en deze kosten zijn eigenlijk altijd voor de koper.
Waarom zou je dit doen? Door een de koop te registreren in de openbare registers kunnen andere partijen die informatie over de woning aanvragen, zien dat deze is verkocht. Dit biedt de koper bescherming voor als de verkoper bijvoorbeeld:
• financiële problemen heeft en/of failliet gaat
• de woning verhuurt (de huurder heeft dan geen rechten bij de koper)
• de woning aan iemand anders verkoopt en of overdraagt
• een juridisch conflict heeft lopen
Een inschrijving kan maximaal voor een periode van 6 maanden.
Artikel 14: Identiteit partijen
Hier wordt aangegeven dat koper en verkoper zich aan elkaar legitimeren met een geldig legitimatiebewijs als een partij daarom vraagt. Het is overigens bij de notaris altijd verplicht om je te legitimeren.
Artikel 15: Ontbindende voorwaarden
Artikel 15.1
Hier vinden we de ontbindende voorwaarden. De voorwaarden die hier worden beschreven biedt de koper de mogelijkheid om in bepaalde gevallen de koopovereenkomst te ontbinden:
• De koper krijgt de financiering niet rond
• De koper krijgt geen Nationale Hypotheek Garantie
• Een bouwtechnische keuring pakt negatief uit
Het financieringsvoorbehoud
De bekendste ontbindende voorwaarde is natuurlijk het financieringsvoorbehoud. Als deze van toepassing is, dan wordt het bedrag genoemd waarover de koper moet slagen om een financiering te krijgen en ook de termijn waarbinnen hij dit moet kunnen regelen.
N.B.: In de praktijk gebeurt het regelmatig dat de koper nog net iets meer tijd nodig heeft. Hij vraagt dan schriftelijk (via de makelaar) nog even een paar dagen of een week extra de tijd om de financiering rond te krijgen.
Krijgt de koper de financiering niet rond dan moet hij dit aantonen door minimaal 1 afwijzing van een erkende financiële instelling aan te tonen aan de verkoper. De koper kan dus als hij zich bedenkt dat niet gooien op het financieringsvoorbehoud.
De bouwkundige keuring
Een bouwkundige keurder maakt een rapport van de woning, meldt de gebreken, verbeterpunten en aandachtspunten en vermeldt ook de herstelkosten die direct gemaakt moeten worden voor noodzakelijk onderhoud + herstel gebreken. Het is gebruikelijk om een hoogte van een bedrag af te spreken voor de directe herstelkosten van de woning. Als het bedrag uit het rapport dan hoger blijkt te zijn dan dit bedrag, dan mogen de kopers de koop ontbinden. Het kan ook zijn dat er nader specialistisch onderzoek nodig is. Dit zie je vaak bij vloeren waar een technisch keurder vermoedt dat de balken rot zijn of dat er schimmel/houtworm/boktor in de vloer zit en de keurder aanvullend onderzoek adviseert. Is dit het geval, dan kan er ook ontbonden worden. Als er nou tegenvallende kosten aan het licht komen, dan is het in de praktijk vaak zo dat er tussen partijen nog een onderhandeling plaatsvindt om de verkoper bij te laten dragen in deze kosten. Dit zodat er niet ontbonden hoeft te worden.
Artikel 15.2
Hier staat dat de koopovereenkomst ontbonden kan worden als de verkoper door, vanwege de Wet voorkeursrecht gemeenten niet in staat is om de eigendom van de onroerende zaak op de overeengekomen dag over te dragen.
Artikel 15.3
In dit artikel staat beschreven binnen hoeveel werkdagen na de datum waarop de ontbindende voorwaarde verstrijkt, het bericht van ontbinding door de verkoper of makelaar moet zijn ontvangen.
De mededeling van ontbinding moet schriftelijk en goed gedocumenteerd via aangetekende post en/of email plaatsvinden. In dit sub artikel wordt opgenomen wat onder goed gedocumenteerd wordt verstaan door op te nemen welke documenten overlegd dienen te worden. Dat kan bijvoorbeeld zijn een kopie van de aanvraag van de hypotheek, kopieën van loonstroken etc.. Voor de ontbinding als gevolg van bouwtechnische keuring dient een kopie van het keuringsrapport te worden overlegd.
Artikel 16: Bedenktijd
De koper heeft een wettelijke bedenktijd van drie dagen waarin de koper zonder opgaaf van reden de koopovereenkomst kan ontbinden. De bedenktijd duurt drie dagen en begint om 0.00 uur van de dag die volgt op de dag dat de door partijen ondertekende koopovereenkomst (in kopie) aan koper ter hand gesteld is. Als de bedenktijd op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag eindigt, wordt de bedenktijd verlengd tot en met de eerstvolgende dag die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is. De bedenktijd wordt, zo nodig, zoveel verlengd, dat daarin ten minste twee dagen voorkomen die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag zijn.
Artikel 17: Schriftelijke vastlegging
Dit artikel bepaalt dat een mondelinge overeenkomst nog niet rechtsgeldig als het om een verkoop van een woning gaat tussen twee particulieren. De koop is pas een feit als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend. Het ondertekenen gebeurt vaak tegelijkertijd. Gebeurt het niet tegelijkertijd, dan tekent eigenlijk altijd eerst de verkopende partij. De koper moet als hij het door de verkopers ondertekende koopcontract krijgt, wel tijdig tekenen. Dit moet meestal geschieden binnen de 5e werkdag nadat de verkopers hebben getekend.
Artikel 18: Nederlands recht
Het Nederlandse recht is van toepassing.
Artikel 19: Bijlagen
Hier wordt alle documentatie vermeld die de koper heeft ontvangen. Dit bestaat meestal uit minimaal:
• De leveringsakte (het eigendomsbewijs)
• De vragenlijst B
• Het energielabel
• De lijst van zaken
• Het meetrapport
• Het kadastrale uittreksel
• De kadastrale kaart
• Een WOZ-beschikking
• De verkoopbrochure
Let op kopers: Zorg dat je al deze documentatie heel goed hebt doorgenomen. Weet wat je koopt, welke rechten en kwalitatieve verplichtingen hieraan vastzitten, wat er wel en niet wordt mee verkocht en waarover de verkopers in de vragenlijst jou als koper allemaal hebben geïnformeerd.
Artikel 20: Nadere afspraken
Hier kunnen nadere afspraken tussen koper en verkoper vermeld worden.
Dit kunnen alle soorten afspraken zijn. Bijvoorbeeld dat de verkoper het oude schuurtje uit de tuin sloopt en afvoert.
Artikel 21 en verder
Vanaf artikel 21 worden alle clausules vermeld. De verkoper dekt zich vaak in tegen:
• Asbest
• Bodemverontreiniging
• Gebreken aan de fundering
• Ouderdom van de woning en de gevolgen hieruit
• De koper een onderzoekplicht heeft en de verkoper hem daar alle ruimte voor heeft gegeven
• Verschillen in de werkelijke afmeting en het meetrapport (ook al houdt dit moeilijk stand bij de rechter)
• Wisselende grondwaterstanden (i.v.m. palenpest)
• Het feit dat hij er zelf niet heeft gewoond (bijvoorbeeld bij erfkwesties)
• Het feit dat de koper er zelf moet gaan wonen en het niet mag verhuren (eigen bewoningclausule)
Ontvangstbevestiging
Aan het eind van de koopakte zit de ontvangstbevestiging welke koper moet invullen en ondertekenen. Deze regelt het moment vanaf wanneer de bedenktijd in gaat.
Lijst van zaken
Aan de koopakte zit meestal ook de lijst van zaken vast welke beide partijen moeten ondertekenen.
